부동산정책

부동산정책의 의의

여러 가지 부동산문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 개선시키기 위해 정부기관이나 정부 관료가 개발 · 집행하는 목적 지향의 행위과정

 

부동산정책의 종류 

국토정책 : 국토계획, 토지이용과 규제, 산업입지, 수도권관리, 지역개발 등

토지정책 : 택지개발, 지가안정, 지가조사, 토지투기억제, 토지거래질서 확립, 신도시개발 등

주택정책 : 주택가격안정, 주택가격 조사, 주택공급, 주택금융, 주택관리, 주거환경, 주거복지 등

부동산조세정책 : 보유관련 과세, 거래관련 과세, 양도관련 과세 등

 

정부의 개입방식으로 분류

직접개입방식 : 정부가 임대료를 직접 통제하거나 수요자 또는 공급자의 역할을 직접 수행

                        임대료 통제, 분양가 통제, 토지은행제도, 토지수용, 토지선매, 공공택지개발 등

간접개입방식 : 수요자 또는 공급자의 행동을 변화시키고자 하는 유인책

                         조세 및 부담금, 지원 및 보조, 대출규제 (LTV, DTI), 가격공시제도

 

부동산이 과열 국면일 경우 정부가 시행할 수 있는 안정화 대책

: 주택의 수요를 감소시켜서 부동산 가격 상승을 억제

  세금 인상, 아파트 전매제한기간 확대, 담보인정비율(LTV) 및, 총부채상환비율(DTI) 의 축소

 

담보인정비율(LTV-Loan To Value ratio)

담보인정비율(LTV)이란 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

 

총부채상환비율(DTI-Debt to Income)

총부채상환비율(DTI)이란 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미

DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득

 

총부채원리금상환비율(DSR-Debt Service Ratio)

개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 의미

DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연소득

 

외부효과와 시장실패

외부불경제 : 과대생산 또는 과대소비의 유형으로 나타나며 벌금 부담금 및 조세등의 규제의 대책

                     님비(NIMPY)현상

외부경제 : 과소생산 또는 과소소비의 유형으로 나타나며 보조금 또는 지원금등의 지원의 대책

                  핌피(PIMFY)현상

 

님비(NIMPY)현상

‘내 뒷마당에서는 안 된다(Not In My Backyard)’는 영어의 약자. 위험시설, 혐오시설 등이 자신들이 살고 있는 지역에 들어서는 것을 강력하게 반대하는 시민들의 행동을 의미. 부(-)의 외부효과 

님비라는 말은 1987년 3월 미국 뉴욕 근교 아이슬립이라는 곳에서 처음 나온 말

님비현상의 담점 : 지역이기주의

님비현상의 장점 : 시민들의 참여도 상승

 

핌피(PIMFY)현상

 '나의 앞마당으로 부탁합니다(Please In My Front Yard).'는 영어의 약자. 사람들에게 좋은 이미지를 주거나 자기 지역에 이익이 되는 시설을 서로 유치하려고 하는 현상을 의미. 정(+)의 외부효과

 

바나나(BANANA)현상

 ‘어디에든 아무것도 짓지 마라’(Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anybody)는 영어의 약자. 각종 환경오염 시설물을 자기가 사는 지역권 내에는 절대 설치 못한다는 것으로 지역이기주의와 공동체정신의 부족을 보여주는 현상

 

공공재와 시장실패

공공재의 특징 : 공공이 함게 소비할 수 있기 때문에 먼저 소비하려고 경쟁이 발생하지 않는 비경합성과
                          대가를 지불하지 않는 사람도 소비에서 배제되지 않는 비배제성

                          비경합성과 비배제성으로 인하여 무임승차자로 인한 과소생산 또는 생산불가능 등의 시장실패 유형 발생

                          공공재의 시장실패의 대안으로 정부의 직접생산 및 공급